家の生前贈与、手続きの流れと必要書類を解説

こんにちは！持ち家のリノベーションを提案するJリノベの髙橋です。

「家を生前贈与したいけれど、何から手をつければいいのかわからない」という方は少なくありません。

そこでこのコラムでは、家を生前贈与する際の手続きの流れや必要書類、かかる税金や注意点まで、初めての方にもわかりやすく解説します。
贈与後の家の活用方法についてもお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。

家の生前贈与とは？どのようなメリットがある？

生前贈与とは、財産の持ち主が生きているうちに、家族などへ財産を無償で譲り渡すことです。
家などの不動産も生前贈与の対象となり、相続を待たずに財産を引き継ぐことができるのが特徴です。

生前贈与の大きなメリットは、贈与者が自分の意思で「誰に」「何を」譲るかを決められる点にあります。

相続では、相続人が複数いる場合、遺産分割の方法によっては家を共有名義で引き継ぐことになることもあります。
共有名義になると、売却や大規模なリフォームには全員の同意が必要になります。

生前贈与を利用すれば、生前のうちに特定の相手へ名義を移転できるため、相続時に共有名義となってしまうことを避けやすい点がメリットの一つです。
また、生きているうちに少しずつ財産を移すことで、将来の相続財産を減らし、相続税の負担を軽くできるケースもあります。

Jリノベでよくある生前贈与のケース

ちなみにJリノベでは、「家の所有者が親御様、そしてその息子様or娘様夫婦がその家に住むためにリノベーションを計画中」というご相談をよくいただきます。

リノベーション費用を息子様or娘様夫婦がローンを組んで負担する場合、住宅ローンは、原則として所有権登記がある人でなければ組めないため、生前贈与により名義変更を考えることになったというパターンです。

方法は主に2つです。

1. 土地・建物ともに贈与：所有関係はシンプルになるが、贈与税が高額になりやすい
2. 建物のみ贈与（Jリノベで多いケース）：土地は父親名義のまま残し、贈与税を抑えられる

建物のみ贈与する方法の場合、土地は親御様の名義、建物はお子様へ贈与、住宅ローンはお子様がご契約、親御様は物上保証人※となります。
※自分の不動産（この場合は土地）を他人の借入の担保として提供する人

土地は資産価値が高く贈与税が大きくなる可能性があるため、将来の相続も考慮し、建物だけをお子様へ贈与する方法がよく選ばれます。
※実際の取り扱いは金融機関や状況により異なるため、事前に金融機関・司法書士・税理士への確認が必要です。

一方で、贈与の場合、相続とは異なる負担が生じることもあります。
生前贈与と相続のどちらが自分にとって有利かは、家族構成や財産の内容によって異なりますので、下記のコラムもあわせてご参照ください。
家の生前贈与と相続はどちらが得？税金と最適な選択を解説

家の生前贈与の手続きの流れ

家を生前贈与する際は、段階を踏んで手続きを進めていくことになります。
ここでは、基本的な流れを6つのステップに分けてご紹介しましょう。

①誰に・何を贈与するか決める

まずは、家を誰に贈与するのか、方針を明確にしておきます。
例えば、婚姻期間20年以上の配偶者へ居住用の家を贈与する場合は、「贈与税の配偶者控除」を利用できることがあります。

贈与する相手によっては非課税の特例が使える場合もあるため、事前に活用できる制度がないか確認しておくと良いでしょう。

②贈与税の課税方法を選ぶ

生前贈与には、主に「暦年贈与」と「相続時精算課税制度」という2つの課税方法があります。

暦年贈与は年間110万円までの基礎控除を使える方法です。
ただし、家は評価額が110万円を超えることが多く、丸ごと贈与するには基礎控除だけでは足りないでしょう。
110万円を超えた分には贈与税がかかります。

一方、相続時精算課税制度は、60歳以上の親や祖父母から18歳以上の子や孫へ贈与する場合に使える特例で、年間110万円の基礎控除に加え、累計2,500万円までの特別控除を受けられます。

特別控除の範囲内であれば贈与税はかかりませんが、税金が一切かからないわけではなく、贈与者が亡くなったときには、そのときまでに贈与した分（年間110万円の基礎控除分を除く）も相続財産に合算して相続税を計算し直す仕組みです。

家を贈与する場合は相続時精算課税制度の活用を検討するケースも少なくありません。
メリット・デメリットを踏まえ、家族でよく話し合って選択しましょう。

③受贈者の合意を得て贈与契約書を作成する

生前贈与は贈与者だけの意思では成立せず、受贈者の合意を得て贈与契約書を作成します。

不動産の場合は、所在地や地番の記載に誤りがあると登記が受け付けられないこともあるため、内容をよく確認しながら作成しましょう。

④財産を移転する（所有権移転登記）

契約書を交わしたら、法務局で「所有権移転登記」を行い、家の名義を受贈者へ変更します。

申請は贈与者・受贈者の両者が行うのが基本ですが、委任状があればどちらか一方に任せることも可能です。

⑤贈与税の申告を行う

名義変更後、財産を受け取った側は、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行います。

基礎控除の範囲を超える贈与を受けた場合はもちろん、相続時精算課税制度などの特例を使うケースでは、納める税額が0円でも申告自体は必要になるので気をつけましょう。

⑥不動産取得税を納付する

不動産を生前贈与で取得すると、贈与税とは別に「不動産取得税」がかかります。
名義変更から数カ月後に届く納税通知書の期日までに、納付手続きを行いましょう。

家の生前贈与の手続きに必要な書類

生前贈与の手続きに必要な書類は、贈与の内容や申告の有無によって異なります。

まず、どのような生前贈与でも共通して必要になるのが、贈与契約書のほか、登記手続きのための本人確認書類や印鑑証明書などです。
特に不動産贈与では実印での押印が求められることが多いため、あらかじめ準備しておきましょう。

家の名義変更（所有権移転登記）を進めるには、それらに加えて次のような書類が必要です。

• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書
• 登記原因証明情報（贈与契約書の写しなど）
• 贈与者の印鑑証明書（発行から3カ月以内のもの）
• 受贈者の住民票
• 贈与者が保有する権利証（登記識別情報通知）

さらに贈与税の申告時には、本人確認書類に加えて、利用する制度に応じた添付書類が必要になることがあります。

例えば相続時精算課税制度を選ぶ場合は「相続時精算課税選択届出書」の提出が求められますし、配偶者控除の特例を使う場合は戸籍謄本など追加の書類を準備しなければなりません。
書類によっては収集に時間がかかるため、早めに準備を始めておくと安心です。

家の生前贈与の手続きでかかる税金と注意点

生前贈与を進める際に気をつけたい点は、主に次の3つです。

贈与の実態を明確にする

贈与した家の管理や利用を贈与者が続けていると、税務署から贈与が成立していないと判断されるおそれがあります。
贈与契約書を作成するだけでなく、固定資産税の納税者や光熱費・保険の契約名義を受贈者に切り替える、贈与者はその家の使用・管理から離れるなど、実態を伴った形にしておきましょう。

遺留分に配慮する

特定の相続人に偏った贈与を行うと、他の相続人の「遺留分（法律上保障された最低限の取り分）」を侵害してしまうおそれがあります。
将来のトラブルを避けるためにも、家族間でよく話し合っておきましょう。

持ち戻し期間に注意する

亡くなる前の一定期間内の生前贈与は「持ち戻し」として相続財産に加算され、対象になると贈与分の評価額が上乗せされて相続税の課税対象額が増えます。

加算期間は3年から7年へ段階的に延長中で、2026年7月時点では2026年12月31日までの相続なら従来どおり3年、2027年以降は順次延び、2031年1月1日以降に7年が完全適用される予定です。

生前贈与後のお家をより住みやすく！

生前贈与によって家を引き継いだあとは、その家をどのように活用するかも考えておきたいところです。
Jリノベでは、生前贈与や相続で引き継いだ持ち家のリノベーションにも対応しています。

実際の施工事例を一部ご紹介します。

インダストリアルな空間に暮らしを変える

既存の内装を生かしつつ、アクセントクロスを用いてメリハリをつけたインダストリアルな空間に。

木目調の床のほか、キッチンやユーティリティも木の素材感を取り入れて、トータルコーディネートしています。

▶︎事例：インダストリアルな空間に暮らしを変える

古さと新しさが調和する戸建てリノベ

リビング横の和室を解体して空間を広げ、玄関から続く広々としたリビングに。

既存の梁は残しつつ、天井には針葉樹合板を張り、レトロな雰囲気も演出しています。
▶︎事例：古さと新しさが調和する戸建てリノベ

 施工事例はそのほかにもたくさん！
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▶Jリノベ 施工事例

Jリノベでは、「生前贈与で子どもに家を引き継ぎたいけど方法がわからない」「生前贈与で引き継いだ家をどう活用したらいいかわからない」という方のために、個別相談も開催しています。
ぜひお気軽にご参加ください。
▶イベント・個別相談

家の生前贈与は手続きの流れを知ることが第一歩

家の生前贈与を行う際には、贈与する相手や課税方法を決めることから始まり、贈与契約書の作成、所有権移転登記、贈与税の申告までの流れを押さえておくことが大切です。

手続きに必要な書類は、不動産の名義変更用と贈与税の申告用でそれぞれ異なるため、早めに確認して準備を進めましょう。

また、登録免許税や不動産取得税、贈与税といった税金の負担や、遺留分・持ち戻しなどの注意点も理解した上で進めることで、後々のトラブルを防ぎやすくなります。

不安な点がある場合は、司法書士や税理士など専門家への相談もあわせて検討してみてください。

Jリノベは、持ち家や相続・生前贈与で引き継いだ家のリノベーションを専門にご提案しています。
生前贈与の手続きが済んだあとの「この家をどう生かそう」というご相談も、ぜひJリノベへお気軽にご相談ください。