家の生前贈与と相続はどちらが得？税金と最適な選択を解説

こんにちは！持ち家のリノベーションを提案するJリノベの髙橋です。

「家を子どもに引き継がせたいけれど、生前贈与と相続、どちらが得なのだろう」と迷われる方は少なくありません。

このコラムでは、生前贈与と相続それぞれにかかる税金や費用の違い、どちらがお得になりやすいかのケース、そして名義変更後の家の活用方法まで、わかりやすく解説します。
ご自身の状況に合った判断材料として、ぜひ最後までご覧ください。

家の生前贈与と相続はどちらが得？

家の相続で、生前贈与と相続のどちらが得かは一概にはいえません。

なぜなら、資産の総額や家族構成、不動産の評価額の推移など、家庭ごとに前提となる状況が異なるからです。
また、その上で「節税を優先したいのか」「トラブル防止を優先したいのか」といった目的によっても、有利になる方法は変わってきます。

単純に贈与税と相続税の税率だけを比較すると相続の方が有利に見えることもありますが、実際には税金や各種の特例なども含めて総合的に検討する必要があります。

次の章で、具体的な税金・費用の違いを見ていきましょう。

家の生前贈与と相続の税金・費用を比較

まずは家の生前贈与と相続にそれぞれどのような税金や費用がかかるのか、それぞれの目安から比較していきます。
※以下でご紹介する税額はあくまで一般的な目安です。実際の税額は個々の状況によって異なるため、司法書士・税理士など専門家へご確認ください。

登録免許税は生前贈与より相続の方が抑えられる

登録免許税とは、家などの不動産の名義を変更する際に法務局へ納める税金です。

生前贈与・相続のどちらでも登録免許税がかかりますが、税率には次のような差があります。

• 生前贈与：固定資産税評価額の2%
• 相続：固定資産税評価額の0.4%

例えば、固定資産税評価額3,000万円の家であれば、生前贈与では60万円、相続では12万円が登録免許税の目安。
同じ評価額の家でも数十万円単位の差が生じます。

不動産取得税は相続にはかからない

不動産取得税とは、売買や贈与などによって不動産を取得した際に納める税金です。
不動産取得税は生前贈与の場合は課税されますが、相続では課税されません。

税率は評価額の4%が本則ですが、土地や建物には軽減措置が適用される場合があります。

贈与税・相続税は「家」だけで単純比較できない

贈与税・相続税にも、それぞれ税率が定められています。
どちらも対象となる金額が大きいほど税率が上がる累進課税で、税率はおおむね10～55%の範囲で段階的に上がっていきます。

例えば評価額3,000万円であれば、贈与税は次のように計算します。（一般税率の場合）

まず基礎控除額110万円を差し引きます。
3,000万円 － 110万円 ＝ 2,890万円

贈与税は金額が大きくなるほど税率が段階的に上がる仕組みで、2,890万円の場合の税率は50%です。
ただし段階的に税率が上がる分、計算上250万円※を差し引いて調整します。
※国税庁：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）「贈与税の速算表」に基づく

2,890万円 × 50% － 250万円 ＝ 贈与税1,195万円

なお、相続税は基礎控除を超えた部分に対して課税されます。
一方相続だと、相続財産が3,000万円の家のみの場合は基礎控除内に収まるため相続税は0円です。

ただし、贈与税は贈与を受けた財産のみを対象に計算されるのに対し、相続税は不動産以外の財産も含めた遺産総額全体をもとに計算されます。
また、生前贈与にも相続にも、それぞれ税負担を抑えられる制度があります（後述）。
実際にどちらが有利かを判断するには、家以外の資産状況や相続人数も踏まえたシミュレーションが必要です。

生前贈与で活用できる「相続時精算課税制度」

相続時精算課税制度とは、生前贈与時の贈与税負担を軽減し、その分を相続時に精算する制度です。

相続時精算課税制度を利用すると、年間110万円の基礎控除に加え、累計2,500万円までの特別控除を受けられます。
特別控除を利用した贈与分は、将来相続が発生した際に相続財産へ加算されて相続税が計算されますが、年間110万円までの基礎控除分は加算されません。

相続で活用できる「小規模宅地等の特例」

被相続人が住んでいた家の土地について、一定の要件を満たすことで相続税の計算のもととなる評価額を最大80%減額できる特例です。
相続税の負担を大きく抑えられます。

登記や申告を専門家に依頼する場合の費用

贈与や相続の手続きを進めるために司法書士や税理士へ依頼する場合は、その報酬が発生します。
その場合の費用は、生前贈与・相続のどちらも5～10万円程度が目安で、報酬額自体に大きな差はありません。

ただし、生前贈与では贈与契約書の作成費用や、贈与税申告を税理士に依頼する場合の報酬が別途発生することがあります。
相続では、相続人が多く手続きが複雑になるほど費用が上がりやすい一方、相続税の申告が不要な場合は相続税申告の費用がかからないことになります。

こちらも状況や内容によって費用が異なるといえます。

生前贈与がお得になりやすいケース

こうした特徴をふまえると、生前贈与が向いているのは次のようなケースです。

相続時のトラブルを避けたい場合

財産を渡す相手やタイミングを自分の意思で決められるため、相続人同士の話し合いが難航しそうな家庭でも、特定の人が確実に家を引き継ぐことができます。

相続トラブルが長期化すると、弁護士や司法書士への相談費用がかさむこともあるため、生前贈与でこうしたコストを避けられる点もメリットです。

特定の家族に家を託したい場合

相続では、相続人が複数いる場合には家が相続人の共有名義となる可能性があります。
しかし、生前贈与であれば渡す相手を自分で指定できるため、特定の家族に確実に家を残したい場合に適しています。

相続で共有名義になった場合、あとから単独名義に整理する際に代償金の支払いや売却による分割が必要になり、かえって費用がかさむこともあります。

判断能力の低下に備えておきたい場合

認知症などによる判断能力の低下が心配な場合も、早めに名義を移しておくことで、将来自宅を売却する必要が生じたときにスムーズに手続きを進められます。

判断能力が低下したあとでは、成年後見人の選任に時間と手間がかかるだけでなく、後見人への報酬が継続的に発生することもあります。
早めの生前贈与はこうした将来のコストを抑えることにもつながります。

将来値上がりが見込まれる家の場合

贈与税・相続税は、財産を移転する時点の評価額をもとに計算されるため、将来評価額が上がると見込まれる家は、上がる前に贈与しておくことで相続税の負担を軽減できる可能性があります。

生前贈与を実際に進める際の手続きの流れや必要書類については、こちらのコラムで詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
家の生前贈与、手続きの流れと必要書類を解説

相続がお得になりやすいケース

一方で、次のようなケースでは相続を選んだ方がお得になりやすいといえます。

相続財産の総額が基礎控除の範囲内に収まる場合

相続財産の総額が基礎控除の範囲内に収まる場合は相続税がかからないため、節税目的で生前贈与を急ぐ必要はありません。

基礎控除は、（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数）です。
例えば、法定相続人が2人であれば基礎控除額は4,200万円となり、家を含めた財産の総額がこの範囲に収まる場合は相続税が発生しません。

小規模宅地等の特例を利用できる場合

居住用の土地について小規模宅地等の特例を利用できる場合は、評価額を大きく減額できるため、相続を選んだ方が税負担を抑えられる可能性が高くなります。

生前贈与では利用できない制度のため、同居家族が家を引き継ぐ予定なら相続を選ぶほうが税負担を大幅に抑えられます。

初期費用の負担をできるだけ抑えたい場合

生前贈与には登録免許税や不動産取得税といった初期費用がまとまってかかります。
手元資金にあまり余裕がない場合や、贈与税・諸費用の負担を抑えたい場合は、無理に生前贈与を急がず相続を待つという選択も現実的です。

生前贈与・相続後のお家はどうする？

生前贈与や相続によって家を引き継いだあとは、その家をどう活用するかを考える必要があります。
売却して資金化する方法、賃貸に出して収入を得る方法、ご自身やご家族が住み継ぐためにリノベーションする方法など、選択肢はさまざまです。
早めに方向性を決めておくと安心です。

Jリノベでは、生前贈与や相続で引き継いだ持ち家のリノベーションも数多く対応してきました。
Jリノベが手がけたリノベーションの一例をご紹介します。

祖父母の家を受け継ぐ。大きな吹き抜けとアイランドキッチンの家

祖父母の家を受け継ぎ、リノベーションされたご家族の事例です。
独立型のアイランドキッチンや大きな吹き抜けを新設し、開放的な住まいへと生まれ変わりました。

▶︎事例：祖父母の家を受け継ぐ。 大きな吹き抜けとアイランドキッチンの家

吹き抜け空間が心地いい。人も猫も安らぐ家

築35年の戸建てを、猫と暮らすご家族のためにリノベーションした事例です。
無垢フローリングや対面キッチン、光の差し込む吹き抜けを設け、家族にも猫にも心地良い住まいになりました。
▶︎事例：吹き抜け空間が心地いい。人も猫も安らぐ家

施工事例はそのほかにもたくさん！こちらからご覧ください。
▶Jリノベ 施工事例

Jリノベでは、「生前贈与で子どもに家を引き継ぎたいけど方法がわからない」「生前贈与や相続で引き継いだ家をどうしたらいいかわからない」という方のために、個別相談も開催しています。
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家の生前贈与と相続はどちらが得かは、状況次第で変わる

家の生前贈与と相続、どちらが得かは資産状況や家族関係によって異なります。

登録免許税や不動産取得税は相続の方が抑えやすい一方、生前贈与にはトラブル防止や認知症対策などでコストを抑えられるメリットもあります。
基礎控除内に収まる場合や小規模宅地等の特例を使える場合は、無理に生前贈与を急ぐ必要はありません。

家単体の費用だけでなく、資産全体や目的も踏まえて総合的に判断することが大切です。

Jリノベは、持ち家や相続・生前贈与で引き継いだ家のリノベーションを専門にご提案しています。
生前贈与や相続の手続きが済んだあとの「この家をどう生かそう」というご相談も、ぜひJリノベへお気軽にご相談ください。