実家はリフォームか建て替えか？判断ポイントを解説

こんにちは！持ち家のリノベーションを提案するJリノベの髙橋です。

実家を相続した、あるいはこれから譲り受ける予定があるという方の中には、「このままリフォームして住み続けるべきか、それとも建て替えたほうがいいのか」と迷っている方も多いのではないでしょうか。

このコラムでは、実家をリフォームか建て替えかで判断する際のポイントや、それぞれのメリット・デメリットについてわかりやすく解説します。
ご自身の実家に合った選択をするための参考にしてください。

※なお、「リフォーム」と「リノベーション」は厳密には意味合いが異なりますが、一般的には区別せず使われるケースも多いため、本コラムでは「リフォーム」という表記で統一してご紹介します。

実家はリフォームか建て替えかどちらを選ぶべき？

実家をリフォームするか建て替えるか迷ったときは、まずどちらの方法が実家の状況に合っているのかを知ることが大切です。

リフォームがおすすめなケース

建物の構造にシロアリ被害や腐食などの大きな問題がなく、基礎や柱がしっかりしている場合は、リフォームで十分快適な住まいへと生まれ変わらせることができます。

建て替えに比べて費用を抑えやすいことから、予算をできるだけ抑えたい方や、住み慣れた家の面影・思い出をできるだけ残したいという方に向いている方法です。

建て替えがおすすめなケース

一方、建物の構造材が大きく劣化している、旧耐震基準で建てられていて耐震性に不安がある、地盤や基礎に深刻な問題があるといった場合は、建て替えを検討したほうが安心でしょう。
※築年数や耐震性による判断のポイントは、後述の「①築年数・耐震性・構造」で詳しく解説します。

これから何十年も長く住み続ける予定がある方や、間取りをゼロから自由に設計したい方にも建て替えが適しています。

実家のリフォームか建て替えかを判断するポイント

リフォームと建て替えのどちらを選ぶべきかは、実家の状態や今後の希望によって変わります。
判断の目安となる4つのポイントを見ていきましょう。

①築年数・耐震性・構造

建物の築年数が経つほど、構造材の劣化や設備の老朽化が進んでいる可能性が高くなります。
特に1981年5月31日までに建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」で設計されているケースが多く、現行の耐震基準と比べて安全性に差がある点には注意が必要です。

ただし、旧耐震基準の建物であっても柱や梁などの構造材に大きな傷みがなければ、耐震補強を組み込んだリフォームで対応できるケースも少なくありません。

反対に、シロアリ被害や雨漏りによって構造材まで傷んでいる場合や、耐震診断の結果、大規模な補強が必要でリフォーム費用が高額になる場合は、建て替えも視野に入れて検討したほうが良いでしょう。

自分の目では判断がつきにくい部分でもあるため、専門家による診断を受けて建物の状態を正確に把握しておくと安心です。

②予算と費用

リフォームと建て替えのどちらを選ぶかを判断する上で欠かせないのが、実家にかけられる予算です。

フルリフォームと建て替えの予算は以下のようなイメージです。

• フルリフォーム：1,000万〜2,500万円程度
• 建て替え：3,000万〜4,500万円程度

規模や内容によって予算は変わりますが、建て替えよりリフォームのほうが予算を抑えやすいのが一般的です。

ただし、劣化の状態によってはリフォームでも補強工事の費用がかさみ、建て替えとの費用差が小さくなることもあるため、見積もりを比較しながら判断することが大切です。

③どのくらいの期間住む予定か

今後その家にどのくらいの期間住む予定なのかも、大切な判断材料です。
将来的な住み替えも視野に入れている場合は必要な部分を中心にしたリフォーム、子ども世代まで長く住み継ぐ予定であれば耐震性や断熱性、設備の更新も含めた大規模リフォームと建て替えの比較がおすすめです。

建物の寿命は築年数だけでは判断できないため、建物の状態と今後の居住期間を合わせて考えることが大切です。

④建て替えできる土地か

建て替えを検討する際は、その土地が建て替え可能かどうかも確認が必要です。
接道義務を満たしておらず、建築基準法上の条件を満たさない土地は「再建築不可」となり、建物を解体すると新たに建てることができません。

前面道路の幅員が足りない土地の場合は「セットバック」を行うことで、建て替えできることがあります。
セットバックは、敷地を後退させることで、道路として必要な幅員を確保することを指します。

再建築が可能かどうか、セットバックがどの程度敷地面積に影響するかを事前に確認しましょう。

実家をリフォームするメリット・デメリット

リフォームには費用やスケジュール面でのメリットが多くありますが、あらかじめ知っておきたいデメリットもあります。

実家をリフォームするメリット

建て替えより費用を抑えやすいことに加え、制度や税金の面でも扱いやすいのが実家リフォームの特徴です。

具体的には、次のような点が挙げられます。

• 費用を抑えやすい
• 補助金制度を活用できる可能性がある
• 固定資産税が上がりにくい
• 工事期間が短い
• 家の面影を残せる

建て替えに比べて費用を抑えやすいことに加え、断熱性や耐震性の向上に使える補助金制度を活用できる可能性があります。
建物の骨組みを大きく変えない場合は固定資産税が上がりにくく、建て替えと比較すると工事期間を短縮できる場合があり、工事範囲によっては住みながら施工できるケースもあります。

住み慣れた家の雰囲気を残しながら暮らしを整えられることも、実家リフォームならではの魅力です。

実家をリフォームするデメリット

一方で、既存の建物を生かす工事だからこそ生じる注意点もあります。

• 間取り変更に制約が生じる場合がある
• 追加の補強工事で費用や工期が膨らむことがある

建物の構造によっては抜けない柱や壁があり、間取り変更に制約が生じる場合があります。
また、着工後に想定以上の劣化が見つかると、追加の補強工事で費用や工期が膨らむこともあります。

実家を建て替えるメリット・デメリット

建て替えは、既存の建物をすべて解体してゼロから新築する方法です。
土地の条件が許せば、間取りや住宅性能を一から見直せるのが最大の特徴です。

実家を建て替えるメリット

制約の少なさや住宅性能の高さは、建て替えならではの魅力です。

具体的には、次のような点がメリットとして挙げられます。

• 間取りやデザインを自由に設計できる
• 高い住宅性能を実現できる
• 建物の寿命がリセットされる
• 資産価値を維持しやすい場合がある

建て替えの場合、法律や敷地の範囲内で間取りやデザインを自由に設計でき、現行の耐震基準や省エネ基準に対応した性能の高い住まいを実現できます。
建物の寿命がリセットされるため長期的に安心して暮らせるほか、立地や住宅性能によっては資産価値を維持しやすく、将来的な売却や次世代への相続にも有利に働く場合があります。

実家を建て替えるデメリット

自由度の高さと引き換えに、費用や期間の面で負担が大きくなりやすいことを押さえておきましょう。

デメリットとして挙げられやすいポイントは、以下の通りです。

• 総費用が高くなりやすい
• 工期が長くなりやすい
• 固定資産税・都市計画税が上がりやすい
• 建物が小さくなることがある

解体費用や新築工事費用に加えて登記費用や税金がかかり、総費用が高くなりやすいのが特徴です。
工期も長くなりやすく、その分仮住まいの期間や負担も大きくなりがちです。

また、建て替え後は新築として扱われるため固定資産税や都市計画税が上がる可能性があります。

セットバックが必要な土地の場合、建てられる建物が今より小さくなることもあります。

事例もチェック！Jリノベでのリノベーション事例

実家のリフォームをより具体的にイメージしていただくために、Jリノベがこれまで手がけてきた施工事例もぜひご覧ください。

子どもをのびのびと遊ばせて。ナチュラルに個性をプラスしたリフォーム

奥様のご祖父母が住まわれていたマンションを引き継いでリフォーム。
和室を洋室に変更し、キッチンも広々としたオープンキッチンに交換、木のぬくもりのナチュラルさの中に個性を表現した新しい住まいに生まれ変わりました。

▶︎事例：子どもをのびのびと遊ばせて。ナチュラルに個性をプラスしたリフォーム

木のぬくもり、土間の開放感が心地よい家

築35年の一戸建てを、まるごとリフォーム。
無垢のナラフローリング、天井の針葉樹、あらわしの梁、針葉樹を使った無骨な造作キッチンなど、木のぬくもりがふんだんに。
飾り棚やオープン収納を多く取り入れ、飾る楽しさもあるおしゃれなおうちです。

▶︎事例：木のぬくもり、土間の開放感が心地よい家

施工事例はそのほかにもたくさん！
持ち家や相続した実家を、それぞれのご家族のライフスタイルに合わせてリノベーションした事例を多数ご紹介しています。
▶Jリノベ 施工事例

また、Jリノベでは、相続・持ち家のリノベーションに関する個別相談も開催しています。
「引き継ぐ予定の実家をどうしたらよいかわからない」という段階でも構いませんので、ぜひお気軽にご参加ください！
▶イベント・個別相談

実家の「リフォーム」「建て替え」は複数の視点から総合的に判断を

実家をリフォームするか建て替えるかで迷ったときは、構造や耐震性、予算、住む予定の年数、土地の条件を総合的に見て判断しましょう。

柱や梁などの構造材に大きな傷みがなく、予算の範囲内で対応できる場合はリフォームが選びやすいです。
構造材の劣化が大きい場合や、この先長く住み続けたい・間取りを大きく変えたいという場合は、建て替えも視野に入ります。

土地の条件によっては建て替え自体ができないこともあるため、早めに専門家へ相談しながら実家に合った選択をしていきましょう。

Jリノベは、持ち家や相続・生前贈与で引き継いだ家のリノベーションを専門にご提案しています。
受け継いだご実家に対する「この家をどう生かそう」というお悩みも、ぜひJリノベへお気軽にご相談ください。