​​中古住宅を買うなら築何年がよい？理由と注意点を解説​

​​中古住宅は新築よりも購入費用を抑えられるだけでなく、好立地にある物件も見つけやすいなどの利点があります。しかし、築年数が古いとリフォーム費用が高くなるかもしれない、耐震性が不安など、気になるポイントが多いのも事実です。どの程度の築年数がバランスよく条件を満たすのか、相場やローン控除などの制度との兼ね合いはどうなのか、悩む方も多いでしょう。​ ​​本記事では、「中古住宅を買うなら築何年がよいのか」をテーマに、築20年前後と築25年以上の中古住宅の特徴やおすすめポイント、注意点をわかりやすく解説します。費用面やリフォーム計画、物件選びのポイントをしっかり押さえて、後悔のない住宅購入につなげてください。​

中古住宅を買うなら築何年がいい？

​​中古住宅を選ぶうえで大切なのは、築年数のみならず、構造や状態、立地、価格、リフォームの可否などの要素を総合的に判断することです。築浅であれば状態が良い可能性が高い一方、価格もあまり下がっていないことが多いです。​ ​​反対に、築が古い物件は値段が下がっているかもしれませんが、大規模リフォームや耐震補強が必要となるケースも考えられます。 専門家からは 「築15〜20年程度」の物件が、価格と建物の状態、ローン控除などのメリットを比較的享受しやすいタイミングとされることが多いです。さらに、もっと安くしたい場合には築25年以上の物件も視野に入りますが、そのぶんリフォーム費用が大きくなる傾向があります。​

築20年前後の中古住宅を購入したほうがよい理由

​​次に、築20年前後の中古中宅をおすすめする理由を解説します。　​

価格が下がり始めるから

​​建物は新築からしばらくすると資産価値が大きく下がり始める時期があります。一般的に築10〜15年くらいから中古住宅としての価格が徐々に落ち着き、20年あたりで建物の評価額がかなり下がるケースが多いです。そのため、築20年前後の物件は「比較的価格が安め」「建物の耐用性もまだ十分」という両面を期待できるタイミングといわれます。　​

住宅ローン控除が利用できるから

​​一定の築年数を超えた木造住宅は住宅ローン控除を受けるために耐震基準適合証明などが必要となります。築20年程度の物件であれば、まだ比較的この要件をクリアしやすく、ローン控除の恩恵を得やすいです（マンションなど耐火構造では築25年まで要件を満たすことが多い）。住宅ローン控除は、借入残高の一部を所得税から控除できる制度のため、大きな経済メリットとなる可能性があります。　​

リフォーム費用が多くかからないから

​​築20年程度だと、屋根や外壁、水回りの設備などがまだ完全に寿命を迎えていないケースが多いです。必要最小限のリフォームやメンテナンスで快適に住める可能性が高く、大掛かりなリフォーム費用が抑えられる可能性があります。中古住宅購入時のコストを総合的に考えた場合、築20年前後は無理なくリフォームしやすいタイミングともいわれます。　​

耐震基準を満たしているから

​​1981年に耐震基準が変更され、その後2000年にも建築基準法が改正されました。築20年前後の物件であれば、1990〜2000年頃に建てられている可能性が高く、新耐震基準や比較的新しい建築技術を取り入れていることも多いです。結果として、耐震性能が大幅に不足しているリスクが比較的低いと考えられます。​

中古住宅を買う費用を抑えたい場合は？

​​より安い物件を求める場合、築25年以上の住宅を検討してみるのも一つの手段です。築25年以上になると資産価値は大幅に落ちているため、購入価格が非常にリーズナブルになっていることが多いです。ただし、建物の老朽化が進んでいる可能性も高いため、大規模リフォームや耐震補強に費用を要するケースがあります。​ ​​ローン控除などの適用条件にも注意が必要です。築25年を超える木造住宅は住宅ローン減税が利用しにくい場合があるため、購入前に耐震基準適合証明などの確認が重要となります。リフォーム費用も含めて総合的に試算したうえで検討することが大切です。​

中古住宅には何年まで住める？

​​日本の木造住宅の法定耐用年数はおおむね22年ですが、これはあくまで税務上の減価償却期間を示すものであり、実際の寿命を意味するものではありません。​ ​​適切なメンテナンスを行い、リフォームや増改築で、屋根・外壁・耐震性能を定期的に点検・補修していれば、築50年以上の木造住宅に暮らしている方も少なくありません。 鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨造の住宅であれば、さらに長期間住める可能性がありますが、やはりメンテナンスやリノベーション次第です。築何年であっても「状態が良ければまだまだ住めるし、状態が悪ければ早期に改修や建て替えが必要」という点を把握しておくのが重要といえます。​

中古住宅を買うときの注意点

​​次に、中古住宅を購入する際の注意点を紹介します。　​

注意点①住宅ローンの借入金額や借入期間を確認する

​​築年数が一定を超えると金融機関の融資条件が厳しくなり、借入期間が短縮されたり、金利が高く設定される場合があります。購入予定の物件がローンにおいてどう扱われるのかを事前にチェックし、返済計画を想定したうえで物件選択する必要があります。​

注意点②建物構造に欠陥が無いかをチェックする

​​築浅でも施工不良があれば不具合が起こりやすく、築古なら経年劣化や耐震性が問題となる恐れがあります。 購入前にホームインスペクション（建物診断）を行い、構造に大きな欠陥やシロアリ被害などがないかチェックしておくとリスクを減らせます。レポートを見て修繕費用を含む総予算を再検討することも大切です。​

注意点②希望するリフォームが実施できるか確認する

​​中古住宅を購入してからリフォームを検討する場合、構造的な制約や法規制によって希望通りの間取り変更や増築ができないことがあります。たとえば、耐力壁の位置が変更できない、建ぺい率・容積率に余裕がないなどが理由です。契約前に建築士やリフォーム会社とともに現地調査を行い、改修プランが実現可能かどうかを確認することが大切です。​

注意点③建物の状態に不具合が無いかを確認する

​​外壁のひび割れ、水回りの設備や配管、屋根や雨樋の破損など、目に見えやすい部分は自分でも点検できます。また、 室内の湿気やカビ、壁のしみなども見落としがちですが、後から気付くと大きな出費となりかねないため内覧時にしっかり確認しましょう。​

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注意点④再建築不可物件に該当しないかを問い合わせる

​​敷地が細長かったり、道路接道義務を満たしていないため「再建築不可」となっている物件があります。こうした物件は大幅なリフォームや建て替えが困難で、将来の資産価値や売却時にも大きく影響します。購入前に不動産会社などに確認し、必要ならば役所で敷地の法的状況を調べておくと安心です。​

築年数や建物の状態など様々な要素を冷静に分析し購入を検討

​​  中古住宅を買う際、「築何年がベストなのか」は、価格や住宅ローン控除、耐震基準など複数要素を総合的に判断する必要があります。一般的には築20年前後の物件が、値段の下落と建物の状態、住宅ローン控除を活用しやすい点でバランスが取れているとされます。もしさらに安く済ませたい場合、築25年以上も選択肢となりますが、その分リフォーム費用や耐震補強がかさむリスクがあるので要注意です。 建物自体に欠陥がないかどうかや金融機関のローン条件、再建築不可物件の可能性など、注意点をしっかり押さえてから物件選びをすると安心して購入に踏み切れるでしょう。長く快適に住み続けられるよう、購入後のリフォームや耐震性の確保についても検討を欠かさないことが大切です。​