家の相続で税金はいくらかかる？相続税の計算方法と節税特例を解説

こんにちは！持ち家のリノベーションを提案するJリノベの髙橋です。

「家を相続することになったけれど、税金がいくらかかるのか不安…」
そんな不安を抱えている方はいませんか？

このコラムでは家の相続にかかる税金の種類や計算の仕組み、評価額の調べ方、使える特例・控除まで解説します。
税金が払えない場合の対処法や、空き家になった場合の選択肢についてもお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。

家を相続した際に発生する税金とは？

家を相続したときにかかる税金は主に「相続税」と「登録免許税」の2種類です。
それぞれの仕組みを確認しておきましょう。

相続税

相続税は、亡くなった方の財産を引き継ぐ際に課される税金です。
ただし、全ての相続に発生するわけではなく、遺産の総額が「基礎控除額」を超えた場合にのみ申告・納付が必要となります。

基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。
例えば法定相続人が3人なら基礎控除額4,800万円（3,000万円＋600万円×3）となり、遺産総額がこの金額以下であれば相続税はかかりません。

相続税の計算シミュレーション

以下の条件で、具体的な相続税を計算してみましょう。

• 法定相続人：子1人のみ
• 遺産総額：4,500万円（土地3,000万円・建物1,000万円・預貯金500万円）

【Step1】基礎控除額と課税遺産総額を計算する

• 基礎控除額：3,000万円＋600万円×1人＝3,600万円
• 課税遺産総額：4,500万円－3,600万円＝900万円

【Step2】課税遺産総額に税率をかけて税額を計算する

相続税の税率は課税遺産総額によって異なります。

※国税庁 相続税の税率

この場合は900万円ですから、税率10%・控除額なしが適用されます。

• 相続税額：900万円×10%＝90万円

これはあくまで基本的な計算の考え方を示したものです。
後述する特例や控除を活用することで、家の相続の税負担を抑えられるケースも多くあります。 

登録免許税

登録免許税は、相続登記（名義変更）の際に発生する税金です。
こちらは相続税の有無にかかわらず発生し、「固定資産税評価額×0.4%」で計算します。

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内の手続きが必要です。
名義変更の手続きについては、こちらのコラムもあわせてご参照ください。
家の相続は名義変更が必要！手続きの流れと費用

相続税の計算は相続した家の評価額の算出から

不動産の相続税を計算するには、家の「相続税評価額」を算出する必要があります。

家の評価額の算出方法

家は土地と建物に分けて、それぞれ異なる方法で評価します。

土地の評価方法

土地は原則として「路線価方式」か「倍率方式」で評価します。

路線価方式は、道路ごとに設定された1㎡あたりの路線価をもとに「路線価×補正率×面積」で評価額を求める方法です。
都市部など路線価が定められている地域で用いられ、路線価は国税庁の「財産評価基準書」で毎年公表されます。

倍率方式は路線価が設定されていない地域で使われ、「固定資産税評価額×倍率」で算出します。

建物の評価方法

建物の評価額は、市区町村が定める固定資産税評価額と同額です。
毎年届く固定資産税納税通知書に同封の課税明細書で確認できます。

家の種類による評価の違い

家の用途や種類によって、評価方法が変わることも知っておきましょう。

戸建て

土地と建物をそれぞれ別々に評価します。
土地は「路線価方式（または倍率方式）」、建物は「固定資産税評価額」をベースに計算します。

マンション

建物部分は戸建て同様に固定資産税評価額が基準となります。
土地部分は、マンション全体の敷地全体の評価額に対して、自分が所有する「敷地権の割合（持分割合）」を掛けて計算します。

なお、2024年（令和6年）1月からは、実勢価格との乖離を正すため、算出された評価額に「評価乖離率」等に基づき補正する新しいルール（通称：マンション新評価基準）が導入されています。

賃貸物件（貸家・アパートなど）

他人に貸している家や土地は、自由に処分できない制限があるため、自宅よりも評価額が下がります。

建物（貸家）は借家権割合により、一般的には固定資産税評価額の約70%程度に評価が下がります。
※満室の場合

土地（貸家建付地）も、その地域ごとに定められた借地権割合や借家権割合（一般的には30%）、実際の賃貸割合に応じて、およそ2割〜3割程度評価額が下がります。

相続した家の税金を抑えるには？特例・控除を解説

家の相続では、税負担を大きく軽減できる特例や控除が用意されています。
代表的なものを確認しておきましょう。 

小規模宅地等の特例

被相続人が住んでいた土地（居住用宅地）を相続した場合、330㎡までの部分について土地の評価額を最大80%減額できる制度です。

配偶者が相続する場合は原則として厳しい居住要件は課されませんが、申告などの要件は必要です。
同居の子が相続する場合は相続後も引き続き住み続けること、別居の子が相続する場合は相続前3年以内に持ち家に居住していないなどより細かい要件を満たす必要があります。

配偶者の税額軽減

配偶者が相続した財産については、「1億6,000万円」または「法定相続分相当額」のいずれか大きい金額まで相続税がかかりません。

ただし、配偶者の相続分を大きくすると、二次相続（配偶者が亡くなったとき）で子の税負担が重くなるケースもあります。
両方あわせて試算しておくと安心です。 

その他の控除

そのほかにも以下のような控除があります。

• 未成年者控除：相続人が18歳未満の場合、（18歳－相続時の年齢）×10万円控除
• 障害者控除：障害のある相続人には、障害の程度に応じた控除が適用
• 相次相続控除：10年以内に連続して相続が発生した場合、前回課税された相続税の一部が控除　など

相続税の特例、特別控除はいずれも、相続税の申告時に適用を申請しなければ利用できません。
「特例を使えば相続税が0になる」からといって、自動的に適用されるわけではありません。

相続税の申告期限は被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内です。
期限を過ぎると特例が使えなくなるだけでなく無申告加算税や延滞税が課される場合もあるため、早めに準備しておくことをおすすめします。

なお、税金を考慮し、状況によっては贈与と相続を使い分けながら名義変更を進めます。
Jリノベでは、相続・贈与した家のリノベーションを多く手がけていますが、「資産価値が高くなりやすい土地は相続」「建物は先に贈与」というケースでのご相談も多くいただいています。

相続した家の税金が払えない場合どうする？

相続税は現金一括払いが原則ですが、支払いが難しい場合は「延納」や「物納」「売却して納税資金を確保」という方法を検討できます。

延納する

相続税額が10万円を超え、かつ一括での納付が難しい場合に限り、担保を提供することで年払いによる分割納付が認められます。
分割期間は最長20年で、その間は利子税がかかります。 

物納する

不動産や上場株式などの相続財産を現物で納める制度で、金銭での納付がどうしても困難なときにのみ認められます。
ただし、担保権が設定されている不動産など物納できない財産もあるため、事前に確認が必要です。

売却して納税資金を確保する

相続した家を売却して納税資金を確保するのも選択肢の一つです。
要件を満たせば売却益から特別控除が受けられる場合もあり、譲渡所得税の負担を抑えて不動産売却を進めることができます。

延納・物納は申請が必要ですが、申請すれば必ず認められるわけではありません。
売却についても売却のタイミングや手続きには注意が必要なため、どの手段が自分の状況に合うかを早めに専門家へ相談することをおすすめします。

相続した家が空き家の場合の税金とその後の選択肢

相続した家に誰も住まない場合でも、固定資産税が毎年発生し、維持管理の費用が掛かり続けます。
空き家の管理が行き届かず「管理不全空家」や「特定空家」に指定されると、住宅用地の固定資産税の軽減措置が外れ、税負担が大きく増えるリスクもあります。
空き家のまま放置せず、早めに方向性を決めておくことが大切です。

 「相続した空き家をどうするか？」は、主に以下の3つの選択肢があります。

• 売却する：維持管理コストをなくしたい場合や資金確保に有効
• 賃貸に出す：家賃収入を得ながら不動産を保有し続けられる
• リノベーションして自分で住む：自分たちの暮らしに合わせてつくり直し、住み継ぐ

Jリノベでは、持ち家や相続した家のリノベーションをご提案しています。
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家の相続にかかる税金を把握して賢く対策しよう

家を相続した際の相続税は、遺産総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えた場合に発生します。

土地・建物の評価方法は家の種類や用途によって異なり、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を活用することで税負担を大幅に抑えられることもあります。

相続税が払えないときは延納・物納のほか、そもそも土地や建物を活用する予定がない場合は、相続した家を売却して納税資金を確保するという手段があります。
相続した家を放置していると税や管理コストのリスクを高めるため、早めに方向性を決めることが重要です。

Jリノベは、持ち家や相続した家のリノベーションを専門にご提案しています。
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