家の相続は名義変更が必要！手続きの流れと費用

こんにちは！持ち家のリノベーションを提案するJリノベの髙橋です。

家を相続することになり、「名義変更って必要なの？」「何から始めればいいの？」と戸惑われる方は多くいらっしゃいます。

このコラムでは、相続した家の名義変更（相続登記）の義務化や手続きの流れ、必要書類、費用の目安まで、初めての方にもわかりやすく解説します！

名義変更後の選択肢についてもお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。

家の相続には名義変更が必要？変更を怠るリスクも

家や土地などの不動産を相続した場合、故人名義のままでは法律上さまざまな不都合が生じます。
まずは相続登記の義務化と申請期限、名義変更を放置した場合のリスクについて確認しておきましょう。

2024年4月から相続登記が義務化 

家や土地を相続した人の名義に変更する手続きを「相続登記」といいます。
これまで任意とされていた相続登記ですが、2024年4月1日から義務化されました。
所有者不明の不動産増加が社会問題となったことなどが背景です。

相続によって自動的に名義が変わることはなく、自分で手続きを行う必要があります。
申請期限は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内です。

なお、2024年4月1日以前に相続した不動産も対象で、その場合は2027年3月31日までに手続きを完了させなければなりません。

名義変更をしないとどうなる？

正当な理由なく期限内に手続きをしなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
それ以外にも、名義変更を放置すると次のようなリスクが生じます。

売却ができない

不動産の売却は原則として名義人本人が行う必要があるため、故人名義のままでは売却の手続きが進められません。

権利関係が複雑になり手続きが困難になる

名義変更をしないまま相続人が亡くなると、権利が次世代へ引き継がれ、関係者が増えて手続きがどんどん難しくなってしまいます。

相続不動産の名義変更をしないということは、するべきことをせずに放置しているという状態です。
住宅が建っている土地は「住宅用地特例」で固定資産税が減額されているケースが多いですが、放置された家が荒れて「管理不全空家」や「特定空家」に指定された場合、特例が外れて固定資産税の負担が大幅に増えるリスクもあります。

名義変更をしないことが理由で特例が外れるわけではありませんが、注意が必要なポイントの一つです。

相続した家の名義変更の手続きの流れ

自分で相続登記を行う場合の基本的な流れを確認しておきましょう。
全体像を把握しておくことで、手続きの不安を軽減できます。

①登記簿謄本（登記事項証明書）を取得する

法務局（窓口・郵送・オンライン）で、対象不動産の登記簿謄本を取得します。
現在の名義人や不動産の所在地・状況を確認するために必要な書類です。

②相続人と相続方法を確定する

遺言書の有無を確認し、誰が不動産を相続するのかを明らかにします。
遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行い、家を引き継ぐ人を決めます。

③必要書類を収集する

相続の方法（遺言書の有無、遺産分割協議の有無）に応じて必要書類をそろえます。
詳細は次の章で解説します。

④登録免許税を計算・納付する

 固定資産課税明細書の評価額をもとに「固定資産税評価額 × 0.4％」で登録免許税を計算し、収入印紙の貼付または現金納付で納付します。

⑤相続登記申請書を作成する

法務局のWebサイトから相続の方法に応じた様式をダウンロードして申請書を作成します。

⑥法務局に申請する

対象不動産の所在地を管轄する法務局に書類を提出します。
窓口・郵送・オンラインの3つの方法がありますが、戸籍謄本などの原本提出が必要なためオンラインのみでは完結できません。

家の相続の名義変更で必要な書類

相続登記に必要な書類は、遺言書の有無や相続の方法によって異なります。

• 遺言書による相続
• 遺産分割協議による相続
• 法定相続分による相続

3つのケースでそれぞれ必要となる主な書類を一覧にまとめました。
※個々の状況により必要書類はこの通りではないケースがあります。

書類	対象者	取得先	相続方法
			遺言書	遺産分割 協議	法定 相続分
遺言書	被相続人	種類により異なる ※1	○	－	－
被相続人の死亡が確認できる戸籍謄本	故人	市区町村役場	○	－	－
被相続人の出生から死亡の連続した戸籍謄本	故人	各本籍地の 市区町村役場	－	○	○
被相続人の住民票の除票	故人	市区町村役場	－	○	－
不動産を相続する人の戸籍謄本	相続人 （取得者）	市区町村役場	○	○	○
不動産を相続する人の住民票	相続人 （取得者）	市区町村役場	○	○	○
法定相続人全員の戸籍謄本	相続人全員	市区町村役場	－	○	○
法定相続人全員の印鑑証明書	相続人全員	市区町村役場	－	○	－
遺産分割協議書（作成書類）	相続人全員	相続人全員で作成	－	○	－
固定資産評価証明書	対象不動産	市区町村役場	－	○	－
登記事項証明書（登記簿謄本）	対象不動産	法務局	○	○	○
相続登記申請書（作成書類）	申請人	法務局Webサイトよりダウンロード	○	○	○

※1 自筆（自宅保管）・秘密証書遺言は家庭裁判所での検認が必要です。法務局保管の自筆証書遺言は法務局で遺言書情報証明書を取得、公正証書遺言の場合は公証役場で取得します。

遺言書がある場合は相続人全員の書類が不要となるため、必要書類が少ないです。

遺言書がなく、法定相続以外の内容で相続する場合は、相続人同士の話し合いで引き継ぐ人を決め、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には法定相続人全員の署名・実印が必要です。

遺言書がなく遺産分割協議もできない場合、法律で定められた割合（法定相続分）で相続します。
協議書は不要ですが、相続人全員の戸籍謄本が必要です。

家の相続の名義変更にかかる費用

名義変更の費用は、自分で手続きするか専門家に依頼するかで大きく変わります。

事前に目安を把握しておきましょう。

自分で手続きを行う場合

登録免許税は「固定資産税評価額 × 0.4％」で計算します。

評価額が2,500万円なら2,500万円 × 0.4％＝10万円、2,000万円なら2,000万円 × 0.4％＝8万円が目安です。

書類の取得費用は1通あたり数百円で、札幌市では戸籍謄本450円・除籍謄本750円・住民票400円です。（市区町村によって異なる場合があります）。
マイナンバーカードを利用してコンビニで取得すれば、取得費用が安くなるものもあります。

専門家（司法書士）に依頼する場合

司法書士に依頼する場合は、登録免許税・書類取得の実費に加えて報酬が必要です。

報酬の目安はおおむね5万〜15万円程度で、シンプルなケースでは10万円前後が多く見られます。
相続人が多い・不動産が複数ある・関係が複雑なケースなどは、専門家への依頼を検討してみてください。

 なお、不動産を相続した際の税金についてはこちらのコラムもご参考ください。
相続税や固定資産税など、費用面の疑問をまとめて解説しています。
家の相続で税金はいくらかかる？相続税の計算方法と節税特例を解説

相続以外にもある？贈与による名義変更のケース

名義変更が必要になるのは相続の場面だけではありません。
贈与によって名義変更を行うケースもあります。

Jリノベでよくあるのは「娘夫婦が実家をリノベーション」するために贈与を行い名義変更をするケースです。
この場合、現在の所有者はお父様、そして娘様ご夫婦がローンを組んでお父様の家をリノベーションして住むというパターンが多いです。

住宅ローンは、基本的にローンを組む人が建物の所有者（または持分所有者）になることが条件となります。
そのため、お父様名義のままでは住宅ローンを利用できないケースがあるのです。

名義変更の方法

上記のケースでは、以下の2パターンの名義変更の方法が考えられます。

①土地・建物の両方を贈与する

土地・建物とも娘様ご夫婦の名義に変更する方法です。
所有関係がシンプルなことがメリットですが、土地も贈与するため、贈与税が高額になる可能性がある点がデメリットとして挙げられます。

②建物だけを贈与する（Jリノベで多いケース）

土地はお父様名義のまま、建物だけ娘様ご夫婦へ贈与する方法です。
この場合、娘様ご夫婦が住宅ローンを組み、お父様が土地の物上保証人※になる、という形を取ることが一般的です。
※自分の土地や建物を住宅ローンの担保として提供する人のこと

土地は資産価値が高く、贈与すると贈与税が大きくなる可能性があります。
そのため、将来の相続も考慮し、土地はお父様名義のまま残し、建物だけを娘様ご夫婦へ贈与する方法がよく選ばれます。
※実際の取り扱いは金融機関や個別の状況によって異なるため、事前に金融機関・司法書士・税理士への確認が必要です。

名義変更が完了したら？相続した家のその後

相続した不動産の名義を変更して「ひと段落した」と思っても、その後はその家をどう活用するか検討する必要があります。
放置すると固定資産税の負担増や管理リスクが生じるため、早めに方向性を決めましょう。

名義変更後の主な選択肢をご紹介します。

売却する

名義変更が完了すれば、自分の不動産として売却できるようになります。
維持管理のコストを抑えたい場合や現金化したい場合に有効な選択肢です。

賃貸として活用する

家の立地や状態によっては賃貸物件として貸し出す方法もあります。
定期的な収入を得ながら不動産を保有し続けられます。

リノベーションして活用する

相続した家をリノベーションして、住んだり、賃貸したりする選択肢もあります。

Jリノベでは、持ち家のリノベーションに対応しています！
相続したお家の活用事例として、Jリノベがリノベーションを手がけたお家をご紹介します。

自分たちの暮らしと好みに合わせて築26年の実家をリノベーション

奥さまがご両親・ご祖父母と暮らしていた築26年のご実家を、ご夫婦で住み継ぐためにリノベーションした事例です。

外観・内装・水回りと丸ごとリノベーションし、ご夫婦の好きなナチュラルで広々とした雰囲気に生まれ変わりました。

▶︎事例：自分たちの暮らしと好みに合わせて築26年の実家をリノベーション

レトロで懐かしいナチュラル空間

築28年の戸建てをリノベーションした事例です。
元々の間取りを生かしつつ、I型キッチンへの変更や小上がりの畳スペース新設など、ライフスタイルに合わせて生まれ変わりました。
無垢の床材や梁などの優しい木のぬくもりが、心地良い癒しの空間を演出しています。

▶︎事例：レトロで懐かしいナチュラル空間

施工事例はそのほかにもたくさん！
「せっかく相続した家だから活用したい！」とお考えの方はぜひチェックしてみてください。
▶Jリノベ 施工事例

Jリノベでは、「相続した家をどうしたらいいかわからない」という方のために、個別相談も開催しています。
ぜひお気軽にご参加ください。
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家の相続は名義変更から！その後の活用も考えよう

家を相続したら、まず取り組むべきは名義変更（相続登記）の手続きです。

2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に手続きを行わないと10万円以下の過料が科される可能性があります。

名義変更を放置すると売却ができないほか、権利関係が複雑化して将来の手続きが困難になるリスクも。
手続きに必要な書類や費用は相続のパターンによって異なるため、早めに状況を確認し、必要に応じて司法書士にも相談しながら進めてくださいね。

名義変更が済んだら、相続した家をどう活用するかも考えておきましょう。

Jリノベは、持ち家や相続した家のリノベーションを専門にご提案しています。
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